Investir em Apartamentos é um bom Negócio?

Por Hamilton Felix Nobrega

Em um cenário econômico com tantas opções de investimentos, uns mais e outros menos rentáveis, é normal que alguém sempre se pergunte: Será que investir em apartamentos pode ser um bom negócio?

Com a economia mais dinâmica, crédito facilitado e demanda, surgem boas oportunidades para aqueles que querem comprar um imóvel para alugar ou negociar. Ou seja, investir em imóveis pode ser um bom negócio.

Alguns insistem em dizer que não é um bom negócio. Já outros garantem que é uma excelente oportunidade. E a polêmica continua...

Afinal é ou não é vantajoso? 

A resposta deve caber a você, assim como a decisão. O que fazer ou deixar de fazer com seus recursos financeiros é decisão que compete a você. E se chegar à conclusão de que realmente quer investir no mercado imobiliário, saiba que fez uma excelente escolha, porque investir em imóvel pode ser ao mesmo tempo rentável e seguro se alguns pontos forem obedecidos.

Mas, como saber se esse investimento vai gerar lucros?

Futurologia? Vidência? Bola de Cristal?

Não! Simplesmente, analise e estude o mercado.

Evidentemente que todo investimento pode ser bom ou ruim. Tudo depende de como, onde e com quem aplicar. Levantei alguns dados que julguei interessante sobre o assunto e os exponho aqui para ajudar a quem tem dúvidas sobre esse tipo de negócio.

Após algumas crises do passado, o próprio mercado imobiliário da construção civil passou a se policiar melhor, porém ainda há uma dose de risco nas compras para entrega futura de apartamentos, porque não existe aquisição 100% segura nessa modalidade. 

O conselho mais valioso é comprar de empresas com reputação de seriedade, solidez e livres de reclamações nos Procons. Os problemas mais comuns que acompanham a compra de apartamentos na planta são: atraso na entrega, alteração da metragem dos cômodos, embargo da obra por irregularidades na prefeitura, reajustes não previstos em contrato e padrão de qualidade abaixo do esperado ou anunciado. Sem falar, é claro, do risco de cair na mão de vigaristas que somem com o dinheiro dos clientes.

O principal é certificar-se dos bons propósitos das empresas vendedoras. As construtoras idôneas põem à disposição dos clientes seus balanços, demonstrativos financeiros e certidões negativas de débito com a Previdência e a Receita Federal. A existência de diversos empreendimentos anteriores de sucesso é um importante indicador que deve ser levado em consideração. Se houver ações judiciais, embargos, disputas entre herdeiros e outras limitações legais ao uso do terreno ou do imóvel, evite fazer o negócio.

Outro fator muito importante é se a empresa dará garantias dos vícios construtivos apresentados após a entrega da obra. Este item é muito importante, pois se trata da manutenção após a entrega do imóvel.

Os especialistas aconselham como melhor opção de negócio, que o investidor deve comprar o imóvel na planta e ir pagando. Cerca de 30% do valor são pagos até a entrega das chaves e o resto pode ser financiado com um banco.

Eduardo Feitosa, da imobiliária de mesmo nome, explica como funciona:

“Você dá a entrada e vai pagando as prestações à construtora. Depois da entrega você aluga e usa o valor da locação para pagar às prestações do banco. Daí quando você quiser vender, a valorização do imóvel vai permitir que o valor dele já supere o saldo devedor do financiamento. É assim que o investidor ganha com o negócio. O contrato de financiamento pode ser repassado para outra pessoa assim como acontece com os financiamentos de veículos.”

Ele afirma ainda que o mercado está muito demandado e a oferta é pouca. “Quem conseguir um bom negócio deve comprar um imóvel para alugar e depois vender. Você consegue hoje taxas de locação muito boas. Melhor do que vários outros investimentos financeiros”, garante.

Segundo dados atuais, o valor da locação hoje corresponde de 0,8% a 1,2% do valor do imóvel. O percentual depende do imóvel em questão. Nos apartamentos com dois ou três quartos, o valor do aluguel geralmente corresponde a 0,8% do preço da unidade. Para as salas comerciais, esse percentual chega a 1%.

A conta é simples. Vamos assumir 0,6% e usar R$ 100.000,00, como valor do imóvel. Alugá-lo por R$ 600,00 seria considerado normal e dentro da faixa esperada. Esse balizador é importante para que você possa analisar regiões de preços diferenciados e(ou) alternativas para algum imóvel que já possui.

Agora, nada melhor que ter algumas opiniões de especialistas para refinar nosso conhecimento sobre o assunto e facilitar o juízo de valor sobre imóveis e seus ganhos. Em recente entrevista à revista Estadão Investimentos, a superintendente de Habitação da Caixa Econômica Federal, Vera Lúcia Vianna, sugere a compra na planta e posterior venda:

“Do primeiro tijolo ao final da construção, num período de um a três anos, é comum haver valorização de 20%.”

Renato Raglione, da Alfa Sul Capital, faz observação semelhante:

“Hoje, é mais negócio comprar para alugar.”

Mas deve-se ter algumas dicas e cuidados porque os imóveis costumam ter liquidez baixa, o que significa dificuldade na hora de transformá-lo em dinheiro. Não se vende um imóvel do dia para a noite. Além disso, um imóvel parado e(ou) sem inquilino pode jogar seu rendimento morro abaixo. Por outro lado, imóveis são fortalezas e tendem a serem belas heranças familiares.

E como se ganha dinheiro com imóveis?

Ganhar dinheiro com imóveis não é tão simples e trivial como nos ensinam os livros e familiares. Na verdade, nunca foi. Algumas boas alternativas para fazer patrimônio através de imóveis são:

·  Comprar para alugar. É habitual que o retorno mínimo aceitável de um imóvel residencial deve ser 0,7% ao mês, valor maior que os 0,6% praticados por especialistas. A razão pela qual uso 0,8% é bastante óbvia: retornos anuais próximos de 8% podem ser facilmente obtidos através de títulos públicos, algo muito menos arriscado. Sugiro que use o mesmo raciocínio;


·  Comprar para vender. De forma geral, pensando nos menos aventureiros, prefira comprar imóveis na planta para então revendê-los depois de prontos. Garimpar imóveis baratos e com potencial de alta não é tarefa fácil e requer muita disciplina.

Outra coisa muito importante: Imóvel para investimento tem de reunir características que proporcionem retorno financeiro. Por isso, antes de decidir, analise e tome cuidado. Avalie o número de dormitórios, verifique se a localização é boa para venda ou locação, se a região possui boa liquidez e boa infraestrutura urbana (serviços, comércio, transportes, escolas, bancos, entre outros). Não se compra imóvel para investimento pensando em casa ou apartamento para moradia. Se você gosta de andar alto para morar, o critério não é o mesmo se está pensando em comprar para alugar. Os andares mais baixos são os mais baratos e o valor de locação deles é igual ao do andar mais alto. Se quiser comprar algum imóvel para vender no médio prazo, procure um mais em conta e que tenha melhor velocidade de vendas.

Agora, se mesmo assim você ainda tem dúvida se deve investir ou não nesse setor, pense o seguinte. Se no passado o seu avô ou o seu pai tivessem deixado um terreninho para você na Avenida Rosa e Silva, no bairro da Madalena em Recife ou um imóvel na Rua 25 de Março em São Paulo, você diria que foi um bom investimento? Será que isso responde às suas dúvidas relacionadas a investimentos no mercado imobiliário?

Em resumo, saiba que imóvel representa segurança, tranquilidade para o futuro e solidez de investimento. Geralmente, casas e apartamentos valorizam-se a cada ano que passa. Você que é proprietário, faça uma conta. Lembra-se de quanto pagou por seu imóvel? Compare com o que ele vale hoje. Percebeu o lucro? Pergunte para alguém que adquiriu um bem há alguns anos: quanto ele pagou e quanto vale atualmente. Se o cálculo for feito, o resultado vai indicar uma grande valorização. Isso sem contar a renda extra obtida quando o proprietário aluga seu imóvel. 

É difícil acreditar que ainda existam pessoas que não acreditam no investimento em imóveis. Precisamos nos basear em fatos e não em casos isolados!